אשקלון 2023 – פנינה למשקיעים

אשקלון  6-2023  >>> פנינה למשקיעים ! בואו נבדוק האם השקעה בנדל"ן, באשקלון, במחיר עד 1,200,000 ₪, עדיין כדאית ב 6-2023  ואם כן, מה התשואה הצפויה. הקדמה: בתקופה האחרונה, בשל עליית הריבית במשק, מדד המחירים לצרכן הדביק שנבלם רק לאחרונה, הרפורמה המשפטית שברקע ואווירת הנכאים הכללית, אני חש שמשקיעי הנדל"ן מעדיפים לשבת על הגדר ולא לעלות […]

היקף ההלוואות לדיור גדל בשנים האחרונות

מתוך הסקירה השנתית של מערכת הבנקאות לשנת 2022 שתפורסם בקרוב היקף ההלוואות לדיור גדל בשנים האחרונות לצד עלייה במחירי הדירות הנרכשות ועלייה בסכום ההלוואה הממוצעת לדיור. המשכנתא הממוצעת לשנת 2023 כ 950,000 ש"ח. הגידול בסכום ההלוואה הממוצעת לדיור, יחד עם העלייה בריבית בנק ישראל ובמדד המחירים לצרכן, תרמו לעלייה בסכום ההחזר החודשי הראשוני. החזר חודשי […]

למי יש יותר גדול – השוואה

למי יש יותר גדול: השוואה בין סוגי השקעות אחת השאלות הנפוצות ביותר בקרב משקיעים ומשקיעות! איזו השקעה טובה יותר, האם לרכוש נכס יד שניה שעשוי לעבור תהליך של השבחה ולהקפיץ את ערכו, או לרכוש נכס מקבלן במחיר מופחת ולמכור לאחר עליית המחיר הצפויה ? בואו ננסה להגדיר קצת יותר בפירוט כל אחת מהעסקאות: רכישה מקבלן:80/20 […]

העברה ללא תמורה – כלי לתכנון מס ?

אדם הרוכש "דירה נוספת" לדירה שבבעלותו, מחויב בגין הרכישה במס רכישה גבוה המתחיל משיעור של 8%. על אף האמור לעיל, רשות המיסים מתירה לאדם לרכוש כאמור "דירה נוספת" אשר תהווה "דירה חלופית" לדירתו היחידה של אדם ובאם בתוך תקופה של 18 חודשים (בעבר היה 24 חודשים) ימכור האדם את דירתו היחידה, יהיה הוא זכאי לשלם על […]

רגע לפני שלוקחים משכנתא – לא להתפתות לעסקאות בשטח

לא להתפתות לעסקאות בשטח בחלק מהמקרים, גם כשיש בידנו תמהיל שמתוכנן נכון, מתאים לצרכים ולאילוצים וכבר התחלנו את תהליך המשא ומתן, נצטרך לעמוד על המשמר ולוודא שלא ניפול למלכודות או לעסקאות מפוקפקות שאולי יציעו לנו בבנקים. בחלק מהמקרים בתום לב, עם המון כוונה טובה או בחלק אחר של המקרים מסיבות מסחריות שמטיבות עם הבנק יציעו […]

רגע לפני שלוקחים משכנתא – בחירה נכונה של מסלולי המשכנתא

בחירה נכונה של מסלולי המשכנתא תכנון נכון של תמהיל המשכנתא הוא העיקר ביצירת משכנתא זולה/חסכונית ומתאימה לפונקציית המטרה. בתכנון נכון של תמהיל משכנתא ניתן לחסוך מאות אלפי שקלים, שיישארו בכיסנו ולא יעבורו לבנק שלא לצורך בתשלומים החודשיים. תכנון לא נכון של התמהיל, לא רק שיפספס את פונקציית המטרה או יסתור אותה ולא רק שיגרום לרוכשים […]

רגע לפני שלוקחים משכנתא הגדרת פונקציית המטרה

רגע לפני שלוקחים משכנתא הגדרת פונקציית המטרה לכל עסקת נדל"ן שאנו מבצעים, עשויה להיות מטרה שונה. רכישה למגורים, שונה מרכישה להשקעה בנכס כנדל"ן מניב, או כמו שלעיתים נהוג לכנותה "פנסיה מבוססת נדל"ן" או רכישה לטווח קצר ועוד. כולנו רוצים משכנתא חסכונית. אם ננסה לדייק את המונח, אזי כולנו רוצים משכנתא שאם נסכם את כל התשלומים […]

רגע לפני שלוקחים משכנתא – כמה באמת עולה הנכס ?

רגע לפני שלוקחים משכנתא – כמה באמת עולה הנכס ? המאמר שלפניכם רלוונטי לכל מי שעומד לקחת משכנתא. רוב הרוכשים, לא משנה היכולת הפיננסית, יעזרו במשכנתא כדי לממן את עסקת הנדל"ן שהם כל כך רוצים לבצע. יש לכך סיבות רבות, החל מאלו שרק באמצעות המשכנתא יוכלו לממן את הרכישה, דרך אלו שיעדיפו להיעזר במימון של […]

לוח סילוקין בשיטת קרן שווה

לוח סילוקין  קרן שווה התשלום החודשי מורכב מסיכום שני חלקים: תשלום קבוע על חשבון קרן ההלוואה (הקרן מחולקת באופן שווה במספר חודשי ההלוואה) + תשלום הריבית על יתרת הקרן  (החלק אותו עוד לא החזרתם). מכיוון שמדי חודש יתרת קרן ההלוואה הולכת וקטנה, כך גם התשלום בגין הריבית ילך ויקטן עם הזמן וכמובן שההחזר החדשי יקטן גם הוא בהתאמה. יתרונות: הלוואה […]

שפיצר אל מול קרן שווה

שפיצר אל מול קרן שווה המאמר נכתב על ידי יונתן ברלינר : smart npv בלקיחת המשכנתא ישנם 2 אפשרויות פריסה לפירעון החוב (מלבד בלון), לוח סילוקין שפיצר, ולוח סילוקין קרן שווה. כמובן שמבחינה מימונית אין הבדל ביניהם, שכן בכל האפשרויות נקבל את אותו הע.נ.נ במידה ונהוון את זרם התשלומים בריבית ההלוואה. אבל מבחינת ההתאמה ללקוח […]

לוח סילוקין בשיטת שפיצר

לוח סילוקין שפיצר ההחזר החודשי קבוע,  אך רכיב הקרן משתנה בהתאם לתקופה. רכיב הקרן בהחזרים הראשוניים נמוך יחסית, והוא הולך ועולה ככל שההלוואה מתקדמת. זהו לוח הסילוקין הפופולארי ביותר בישראל. רוב המשכנתאות הניתנות בישראל מבוססות לוח סילוקין זה. החזר לפי שפיצר, מאפשר החזרים ראשוניים נמוכים יחסית להחזרים בשיטת קרן שווה. בשיטה זו יתרונות: החזר ראשוני […]

טלפונים חשובים בעולם המשכנתאות

טלפונים חשובים בעולם המשכנתאות בתהליך לקיחת משכנתא חדשה ו/או מחזור משכנתא קיימת, אנו מדרשים מדי פעם לתקשורת עם הבנקים ומוקדי השירות. לשימושכם רשימת הטלפונים לשימוש :

פרדוקס עליית ריבית המשכנתא

פתרונות  358  – פרדוקס עליית ריבית המשכנתא: 2016-2017 ריבית בנק ישראל, נקבעה על 0.1% כבר בפברואר 2015. מאז אין שינוי בריבית כבר שנה שלמה, דבר שניתן לראות בבירור מהגרף המצורף: נתונים אלו מייצגים שפל מתמשך, המאפשר ריביות משכנתא נמוכות כבר תקופה ארוכה. בהסתכלות קדימה, לפי מרבית הכלכלנים, בשל נתוני המדד הנמוכים והשפעת הכלכלה העולמית, הריבית תיוותר […]

מרכיבי דחיית תשלום – גישור

הלוואות גישור / בלון / בולט מימון לטווח קצר, מהיום לעוד 0-5 שנים. מטרת ההלוואה, כפי שהשם מרמז, היא לגשר לתקופה קצרה. מדובר במשכנתא לכל דבר וענין. בסיום תקופת ההלוואה יש לשלם את הסכום המקורי של הקרן בתשלום אחד, כולל הצמדה בהתאם למסלול ההלוואה שנלקח. גישור חלקי: החזר חודשי של ריבית בלבד על מלא סכום ההלוואה. בסיום […]

מרכיבי דחיית תשלום – גרייס

מרכיבי דחיית תשלום = גרייס         הלוואת משכנתא בגרייס = דחיית תשלומים. גרייס (באנגלית: חסד) היא תקופה בה תשלומי המשכנתא, במלואם או בחלקם,  נדחים למועד מאוחר יותר, כפי שנקבע מראש. בסיום תקופת הגרייס, מתחילים לשלם החזרים חודשיים, בהתאם למסלול ההלוואה שנלקח. גרייס חלקי : החזר חודשי של ריבית בלבד. גרייס מלא : ללא החזר חודשי. […]

משכנתא בריבית מבוססת פריים

ריבית משתנה מבוססת פריים הקרן לא צמודה למדד והריבית משתנה בפרקי זמן שנקבעו מראש במועד נטילת המשכנתא. הריבית בהלוואה נקבעת על פי מנגנון:  עוגן + מרווח. במסלול הצמוד לפריים, העוגן הינו ריבית הפריים, שהיא ריבית בנק ישראל + 1.5%. במסלול ריבית צמודה לפריים, הריבית משתנה בתדירות גבוהה מאד – הריבית מתעדכנת אחת לחודש ! למען הדיוק, הריבית מתעדכנת בכל יום […]

משכנתא בריבית משתנה לא צמודה

ריבית משתנה לא צמודת מדד הקרן לא צמודה למדד, והריבית משתנה בפרקי זמן שנקבעו מראש במועד נטילת המשכנתא הריבית נקבע על פי מנגנון:  עוגן + מרווח שינוי הריבית מבוצע בתום פרק הזמן המוגדר, באמצעות שינוי ה"עוגן" שאינו תלוי בבנק. המרווח נשאר קבוע כפי שהיה ביום ביצוע ההלוואה. אם העוגן עלה, הריבית לתקופה הבאה עולה ויחד אתה עולה […]

משכנתא בריבית קבועה ולא צמודה

ריבית קבועה לא צמודת מדד הקרן לא צמודה למדד והריבית קבועה לאורך כל חיי ההלוואה. בהלוואה זו ההחזר החודשי לא ישתנה כל עוד ההלוואה קיימת. יתרונות יש וודאות ויציבות לאורך השנים. חסרונות הריבית תהיה גבוהה יותר מאשר במסלול הקבועה צמודה וההחזר החודשי גבוה יותר אף הוא. כמוכן, במידה ותרצו לפרוע את המסלול לפני סיום התקופה תהיו […]

משכנתא בריבית משתנה צמודת מדד

ריבית משתנה צמודת מדד הקרן צמודה למדד והריבית משתנה בפרקי זמן שנקבעו מראש במועד נטילת המשכנתא. הריבית נקבע על פי מנגנון:  עוגן + מרווח הלוואה זו נמצאת בסיכון כפול: עם עליית המדד, עולה אתו גודל החוב וכמובן גם ההחזר החודשי. שינוי הריבית מבוצע בתום פרק הזמן המוגדר באמצעות שינוי ה"עוגן" שאינו תלוי בבנק. אם העוגן עלה, הריבית עולה ויחד […]

מסמכים להגשת תיק למשכנתא חדשה

כללי: ת.ז של בני הזוג + ספח פתוח. אם התעודה חדשה ( ביומטרית ), יש לצרף גם צילום הצד האחורי של התעודה. לכל חשבון עו"ש תדפיסי עו"ש 3 חודשים אחרונים. דו"ח ריכוז הלוואות. דף פירוט של כל הלוואה. הכנסות, הוצאות ונכסים: שכירים: תלושי שכר 3 חודשים אחרונים אישור על אופן כניסת משכורת לחשבון, במקרה של […]

מסמכים למשכנתא בבניה עצמית

כללי: ת.ז של בני הזוג + ספח פתוח. אם התעודה חדשה ( ביומטרית ), יש לצרף גם צילום הצד האחורי של התעודה. לכל חשבון עו"ש תדפיסי עו"ש 3 חודשים אחרונים. דו"ח ריכוז הלוואות. דף פירוט של כל הלוואה. הכנסות, הוצאות ונכסים: שכירים: תלושי שכר 3 חודשים אחרונים אישור על אופן כניסת משכורת לחשבון, במקרה של […]

מסמכים למשכנתא במכרז של המנהל

כללי: ת.ז של בני הזוג + ספח פתוח. אם התעודה חדשה ( ביומטרית ), יש לצרף גם צילום הצד האחורי של התעודה. לכל חשבון עו"ש תדפיסי עו"ש 3 חודשים אחרונים. דו"ח ריכוז הלוואות. דף פירוט של כל הלוואה. הכנסות, הוצאות ונכסים: שכירים: תלושי שכר 3 חודשים אחרונים אישור על אופן כניסת משכורת לחשבון, במקרה של […]

מסמכים להגשת תיק מחזור למשכנתא

כללי: ת.ז של בני הזוג + ספח פתוח. אם התעודה חדשה ( ביומטרית ), יש לצרף גם צילום הצד האחורי של התעודה. לכל חשבון עו"ש תדפיסי עו"ש 3 חודשים אחרונים. דו"ח ריכוז הלוואות. דף פירוט של כל הלוואה. הכנסות, הוצאות ונכסים: שכירים: תלושי שכר 3 חודשים אחרונים אישור על אופן כניסת משכורת לחשבון, במקרה של […]

משכנתא בריבית קבועה צמודת מדד

ריבית קבועה צמודת מדד סכום המשכנתא צמוד למדד המחירים לצרכן, בתוספת ריבית קבועה, לאורך כל התקופה. זהו המסלול הנפוץ ביותר מכיוון שהוא נותן תחושה של יציבות. הלווה יודע בדיוק איזו ריבית הוא ישלם לאורך כל תקופת ההחזר. יתרונות יציבות לכאורה של התשלומים, הגנה מעליות ריבית וההחזרים הנמוכים יחסית מתאימים לזוגות צעירים המסתמכים על עלייה בהכנסתם, במקביל לעלייה בתשלומים. […]

השלבים בלקיחת משכנתא

פתרונות 358 – מה צריך לעשות, כדי לקחת משכנתא ?? ההחלטה על רכישת נכס הינה לרובנו, אחת ההחלטות המשמעותיות ביותר מבחינה כלכלית.  ההתרגשות גדולה, מחפשים נכס למגורים ו/או להשקעה, נלחצים עם מחיר הדיור הגואים ומנערים את חשבונות הבנק ואת ההורים לעזרה באיתור ההון העצמי הנדרש. ברור לכולנו שמשכנתא תידרש כאן להשלמת ההון העצמי. הרי לא תתכן […]

האם קנסות פוגעים בכדאיות המחזור

פתרונות 358 – האם הקנסות פוגעים בכדאיות למחזור מדובר באחת השאלות הנפוצות ביותר בקרב אנשים המתלבטים אם למחזר את המשכנתא או לא. כאשר מוציאים דו"ח יתרה לסילוק ובודקים את כדאיות המחזור, בחלק נכבד מהמקרים ניתקל בקנס פירעון מוקדם, שמגיע לעיתים לאלפי שקלים. אם נועצנו בפקיד הבנק למשכנתאות, סביר שהוא יעיר את תשומת לבנו לקנס ואולי […]

הצעדים לחישוב כדאיות השקעה

פתרונות 358 – עשרת הצעדים לחישוב נכון של כדאיות השקעה ממונפת המאמר נכתב על ידי יונתן ברלינר : smart npv אפשרויות המימון כיום מאפשרות לאדם ממוצע לקחת מימו ן במינוף גבוה מאוד. ואנו, יועצי המשכנתאות, יודעים שלקוחות יכולים גם לקחת הלוואות בסכומים אדירים, הרבה מעבר ליכולתם לשלם. לקוח המעוניין לבצע מינוף על מנת להגדיל את ערך […]

משכנתא לעסקה בתוך המשפחה

פתרונות 358 – משכנתא לעסקה בתוך המשפחה יש עליה לתחושתי גם בכמות העסקאות המבצועות בין בני משפחה (הורים, ילדים ואחים ). אחת הסיבות הפופולריות ביותר היא רכישת דירת ירושה, על ידי אחד מהאחים, אך יש כמובן סיבות נוספות כגון גירושין, מכירה או העברה לילדים ועוד… עסקאות אלו זוכות לחשדנות רבה מצד הבנקים, החוששים כי לא […]

הון עצמי – הצורך והפתרונות

פתרונות 358 – הון עצמי, כמה צריך להביא? תקנות בנק ישראל שפורסמו לקראת סוף שנת 2012 קובעות כי "רוכש דירה יחידה – מי שאין בבעלותו נכס או חלק בנכס והדירה שמתכוון לרכוש תהיה הדירה היחידה שבבעלותו ייאלץ להעמיד הון עצמי מינימאלי של 25% משווי הנכס. לדוגמא: רוכש דירה יחידה שירצה לרכוש דירה בשווי 1,300,000 ש"ח […]

לא רק הריבית חשובה !

פתרונות  358 – לא רק הריבית חשובה רבים אינם מעורים בתהליך הסבוך של לקיחת המשכנתא ובהוצאות הנלוות אליו וכתוצאה מכך לא שואלים את השאלות הנכונות בתהליך. סוף סוף הגיע תורכם להגשים את חלום הדירה – הצלחתם לגייס הון עצמי, מצאתם את בית חלומותיכם ואתם מוכנים לגשת לבנק ולקחת משכנתא. מזל טוב, אתם על המסלול הנכון לעשות המון טעויות […]

מהי משכנתא חדשה?

פתרונות  358  – משכנתא חדשה רכישת דירה היא עבור רובנו העסקה הגדולה והיקרה ביותר שאנו מבצעים במהלך חיינו. לקיחת משכנתא היא הכלי הממוני העיקרי, המסייע להשלים את ההון הנדרש לרכישת הנכס. המפתח להצלחה: תכנון קפדני ומקצועי של משכנתא, התפורה למידותיו של הלקוח, תוך ניהול הסיכונים, בראיה ארוכת טווח, שוק המשכנתאות בישראל מורכב, תחרותי, משתנה ומתעדכן כל הזמן. מגוון […]

מהו מחזור משכנתאות?

פתרונות  358 – חסכון של עשרות אלפי שקלים מהו מחזור משכנתאות? מחזור משכנתא הוא מהלך של סילוק ההלוואה הקיימת ונטילת משכנתא חדשה בתנאים טובים יותר.  מדוע כדאי ורצוי למחזר את המשכנתא? בחירה נכונה של מסלולי ההלוואה יוצרת חסכון של עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים בתשלומי המשכנתא !! כוחו של הידע התמחות מקצועית של יועצי המשכנתאות, מאפשרת מיצוי […]

משכנתא: סיכונים ואפשרויות

פתרונות  358 – האם לקחת את המשכנתא היום ולשלם לקבלן את מלוא/רוב מחיר הדירה? לאחרונה אני נתקל לא מעט בשאלה זו. אנשים שרוכשים דירה מקבלן וחותמים על חוזה רכישה, עם תאריך מסירה בעוד שנתיים/שלוש מגיעים רובם לאותה ההתלבטות. בהסדר התשלומים בחוזה, נדרשים לשלם סכום ראשוני, בדרך כלל מהון עצמי, אך ניתן לדחות את המשך התשלומים למועדים […]

בנק ישראל מזהיר – משכנתאות

פורסם בתאריך 15 בספט׳ 2013 אריה מליניאק בתכנית הבוקר של קשת 16.9.13 בנק ישראל מזהיר את ציבור לוקחי המשכנתאות – לא בטוח שתעמדו בתשלומי המשכנתא.!

זהו זה – משכנתאות

פורסם בתאריך 10 במרץ 2014 אילו מסמכים צריך להביא כדי לקבל משכנתא ? מערכון שהזמן לא שינה, אפילו לא בקצת את הרלוונטיות שלו.

רמזור – דופקים אותך חזק

כשאמיר וטלי מהסדר האהובה "רמזור" רוצים לקנות בית חדש, הם נחשפים בפעם הראשונה למושג אותו כמעט כולנו מכירים טוב מידי – המשכנתא. כדי לעזור לאמיר, דמותו של אדיר מילר, להבין את ההבדלים בין מסלולי המשכנתא השונים, משתמש מנהל הבנק בהסברים גסים ומצחיקים שמתארים בדיוק כיצד הבנקים מתייחסים ללקוחותיהם. בימים האחרונים מדברים בכל כלי התקשורות על […]