כל הסיבות למחזור משכנתא דווקא עכשיו !

החדשות הטובות של התקופה הזו היא הריבית של המשכנתא!
כל מי שחתם על משכנתא בעשור האחרון, גם אם נעזר ביועץ למשכנתאות, קיבל אותה בריביות גבוהות בהרבה מהיום. המשמעות: מחזור משכנתא עכשיו יכול לאפשר חיסכון של עשרות עד  מאות אלפי שקלים בהחזר הכולל.

 עדיין מוקדם לומר מהן כל ההשלכות שהביאה אתה הקורונה גם בעולם הנדל"ן. יחד עם זאת, ניתן לומר ששנה זו סוגרת עשור של ירידה בריבית המשכנתאות עד כדי שפל חסר תקדים שלא ידענו כבר זמן רב.

נקודת הזמן – עכשיו

בבדיקה מעמיקה של ריביות המשכנתא בעשור האחרון ניתן לראות כי בשנת 2015 צנחה הריבית לשפל שעד לאותה נקודה נחשב לחסר תקדים. חמש שנים מאוחר יותר, כלומר היום – הריבית נמוכה אף יותר. כן חשוב לציין כי בין השנים 2016 ל – 2019 חלה עלייה משמעותית בגובה הריבית.  

כפי שכבר למדנו על בשרנו ריביות המשכנתא משפיעות על ההחזר החודשי ועל העלות הכוללת של המשכנתא לאורך השנים. על ידי מחזור משכנתא, אפשר, ניתן ורצוי לחסוך עשרות ובמקרים רבים מאות אלפי שקלים.

חלון הזדמנויות פנטסטי זה הוא זמני בלבד. העלייה הבאה כבר מעבר לפינה.

משום כך, אין באמת זמן לשבת על הגדר אלא צריך לטפל בזה ממש עכשיו.
אני ממליץ לא להסתמך על בנקאי המשכנתאות בבנק. דברו עם יועץ משכנתאות פרטי,  שידאג לייצג את האינטרס שלכם ולא את זה של הבנק.

יועץ מיומן יודע לנתח את המשכנתא הקיימת ולהציע חלופה נכונה יותר עבורכם ומן הסתם גם זולה יותר.

חושבים אסטרטגית

במחזור משכנתא יש יותר מדרך אחת לתכנן את המשכנתא החדשה.
הדבר תלוי ב'פונקצית המטה'. במילים אחרות חשוב להבין מה אנחנו רוצים להשיג מתהליך המחזור.

כולם רוצים לשלם פחות לבנק, אבל לכל אחד מאיתנו צרכים שונים.
בנוסף, לכל אחד מאיתנו אילוצים אחרים: הכנסה שונה, ביטחון תעסוקתי שונה,
חלקנו הגדול צבר עם השנים התחייבויות נוספות ( הלוואות ) שמכבידות על התזרים המשפחתי ועוד…
חשוב מאד לנתח את אותם הצרכים עוד לפני ביצוע המחזור ולנסח את 'פונקציית המטרה' בצורה ברורה.

על ידי תכנון נכון מותאם פונקציית המטרה, נוכל להשיג גם חיסכון משמעותי וגם לקבל מענה לאותם צרכים ואילוצים.

חשוב להבין כי חיסכון במשכנתא אינו מושג רק על ידי שיפור הריביות. החיסכון מתאפשר על ידי תכנון מחדש של תמהיל המשכנתא, בחירת המסלולים הנכונים, בשילוב עם שיפור הריביות. ניתן לומר בביטחון כי  70% מהחיסכון מושג על ידי בניית תמהיל משכנתא חדש ונכון + 30% מהחיסכון מושג על ידי שיפור בריביות.

 הסוד השמור של הבנקים

אחד הסודות הגדולים של הבנקים, אותם מפצח יועץ משכנתאות טוב, הינו הידע וההיכרות עם כלל המוצרים, כלומר מסלולי המשכנתא.

ההבנה כי ישנם מסלולים יקרים יותר וישנם מסלולים יקרים פחות. יש מסלולים שהחשיפה לסיכונים של ריבית ומדד גדולה יותר ויש כאלו שפחות. יש מסלולים רגישים יותר לקנסות פירעון עתידיים ויש מסלולים שפחות.

היכולת להתאים לכל 'פונקציית מטרה' מסלולים נכונים, באורך הנכון היא אמנות ייעוץ המשכנתאות. רק בסוף התהליך ולאחר שברור מה התמהיל הרצוי, אפשר לגשת למלאכת המשא ומתן על הריביות.
בשלב הזה בא לידי ביטוי יכולת היועץ לקבל ריביות מצוינות התלויה בעבודה יסודית, של היועץ/חברה מול הבנקים, בקשרים עם מאשרי האשראי
וכמובן בכח של היועץ או החברה מול הבנקים.

לחסוך בעלות היועץ?

הטעות הנפוצה של אלו שמנסים לחסוך את עלות יועץ משכנתא, היא שהם לוקחים תמהיל גרוע ללא תכנון ועושים משא ומתן עם הבנקים. בסופו של דבר לווים אלו מקבלים ריביות טובות על תמהיל גרוע !  התוצאה הנה משכנתא יקרה בעלויות המצטברות וחשופה לסיכונים ולקנסות.

המספרים מדברים בעד עצמם

מחזור משכנתא תוך שמירה על החזר חודשי ללא שינוי

משפחת "ג" לקחו משכנתא ראשונה בשנת 2017, כשהריביות היו גבוהות ובקשו לבדוק אפשרות למחזר ולחסוך בעלויות.

פונקציית המטרה הייתה צמצום ההחזרים המצטברים לבנק, תוך שמירה על החזר חודשי ללא שינוי והקטנת החשיפה לקנסות וסיכונים על המשכנתא לאורך השנים.

במחזור זה, בצענו תכנון מחדש של מסלולי המשכנתא, התאמנו מסלולים חסכוניים יותר וניצלנו את שיפור הריביות כדי להקטין את הסיכונים ולקצר זמנים.

הגרף הכחול = משכנתא חדשה, הגרף האדום = משכנתא מקורית

• ההחזר החודשי נותר ללא שינוי: 7,600 ש"ח.
• קיצרנו זמנים והקדמנו את ירידת ההחזר החודשי מ 17+22  שנים ל 15 שנים בסך הכל.
• חסכון של למעלה מ 225,000 ש"ח.

בכחול = משכנתא חדשה, באדום = משכנתא מקורית

סיכום :

לקחתם משכנתא בעשור האחרון, בדגש על השנים 2016-2019 ?
גם אם ניהלתם באופן עצמאי מו"מ קשוח מול הבנקים או שנעזרתם ביועץ משכנתאות שעשה זאת בשבילכם – עכשיו הזמן לחזור לבנקים ולדרוש ריביות טובות יותר ממה שקיבלתם.

*דוגמאות נוספות למחזורי משכנתא ניתן לראות בדף הפייסבוק – https://bit.ly/3macymp

פתרונות 358: זה לא מזל – זה מדע מדוייק