הון עצמי – הצורך והפתרונות
פתרונות 358 – הון עצמי, כמה צריך להביא?
תקנות בנק ישראל שפורסמו לקראת סוף שנת 2012 קובעות כי "רוכש דירה יחידה – מי שאין בבעלותו נכס או חלק בנכס והדירה שמתכוון לרכוש תהיה הדירה היחידה שבבעלותו ייאלץ להעמיד הון עצמי מינימאלי של 25% משווי הנכס. לדוגמא: רוכש דירה יחידה שירצה לרכוש דירה בשווי 1,300,000 ש"ח יצטרך הון עצמי מינימאלי של 325,000 ש"ח". כמו כן משפרי דיור ייאלצו להעמיד הון עצמי של 30% ורוכשי דירות להשקעה ייאלצו להעמיד הון עצמי של 50%.
זוגות רבים שמעוניינים לרכוש את הנכס הראשון שלהם נתקלים לעיתים בקושי בגיוס ההון העצמי. בעבור לא מעט רוכשים פוטנציאלים – הדבר מהווה מכשול של ממש. בעקבות כך צצו מגוון פתרונות "עוקפי רגולציה" למשפחות רבות שאין להם את ההון העצמי הדרוש לקבלת משכנתא.
להלן מספר פתרונות
- הלוואה על חשבון חסכונות לטווח בינוני וארוך
פתרון קלאסי להשלמת הון עצמי הוא בלקיחת הלוואה על חשבון חסכונות לטווח ארוך, כגון: קרנות השתלמות, קופות גמל,קרנות פנסיה וביטוחי מנהלים. ציבור החוסכים יכול להשתמש בסכומים שנצברו בכל אחת מהקרנות על מנת להשלים את הסכום הנדרש למימון ראשוני לקניית דירה. כיום ניתן לקבל הלוואה מהקרנות, בשיעור של 40-80 אחוזים מסך החיסכון בקרן ולהחזירה תוך שבע שנים לכל היותר, בהתאם לסוג החיסכון ומאפייניו. כל אחד מאיתנו שיש לו חיסכון לטווח ארוך רשאי לקבל הלוואה מבתי ההשקעות ו/חברות הביטוח שמנהלות את החסכונות הללו, כאשר ההלוואה ניתנת על חשבון החיסכון, קרי, החיסכון מהווה את הבטוחה להלוואה. ניתן להחזיר את ההלוואה בשיטת החזר רגילה (ריבית וקרן) או לחלופין לשלם רק את הריבית ולפרוע את הקרן בתום התקופה( הלוואת בלון).
בקרנות ההשתלמות ניתן להחזיר את ההלוואה כנגד פדיון הקרן בתום שש שנים או כנגד סכום עתידי שיתקבל. הריבית בשיטה זו של השלמת הון עצמי נחשבת לאטרקטיבית מאוד שכן הריביות על הלוואות אלו מאוד נמוכות יחסית לאופציות האחרות שעומדות בפני זוגות שצריכים השלמת הון עצמי.
- הלוואות בנקאיות כנגד חיסכון
הבנקים השונים נותנים הלוואה כנגד כספי חיסכון, כאשר ההלוואה ניתנת על חשבון החיסכון והחיסכון מהווה כבטוחה. בשיטה זו ההלוואות ניתנות בריבית יחסית גבוהה אך מהווה פיתרון להשלמת הון עצמי.
3.הלוואה מסחרית מהבנקים לכל מטרה
לקיחת הלוואות לכל מטרה – ניתן לקחת כיום הלוואה מסחרית מהבנק בו מתנהל העו"ש. לרוב הלוואות מסוג זה מתומחרות בריביות גבוהות מאוד, אך מהוות פיתרון להשלמת הון עצמי לתקופה קצובה. סכום ההלוואה שהבנק יהיה מוכן להעמיד ייקבע בד"כ על פי דירוג האשראי ורמת ההכנסה של מבקש ההלוואה. כמו כן מומלץ לבחון פתיחת חשבון בבנקים השונים שמציעים כנגד פתיחת חשבון הלוואות ללא ריבית לתקופה של עד חמש שנים. כמו כן ישנם בנקים שמוכנים לתת הלוואה לכל מטרה ללא צורך בפתיחת חשבון או העברת משכורת ומומלץ לבחון את תנאי ההלוואות הללו שיכולות להוות פתרון להשלמת ההון העצמי.
- הלוואה כנגד שעבוד נכס נדל"ן שבבעלות ההורים
שיטה שהופכת לנפוצה יותר ככל שעובר הזמן. בשיטה זו ניתן להשלים את ההון העצמי החסר ע"י לקיחת משכנתא על חשבון הנכס של ההורים. עקרונית, ניתן לשעבד את הנכס של ההורים בגובה של עד 50% משווי הנכס שלהם, כאשר ההורים מצהירים כי המשכנתא מיועדת לעזרה לילדים להשלמת הון עצמי לרכישת דירה. בשיטה זו ניתן לקבל סכום גבוה מאוד על חשבון הנכס בהנחה שהנכס לא משועבד ובהתחשב בגיל ההורים והכנסתם.
- הלוואת קבלן
הקבלנים מצאו פתרון יצירתי למשיכת זוגות פוטנציאליים לרכוש מהם דירות בפרויקטים. בשיטה זו הקבלנים מציעים "הלוואת קבלן" לתקופה קצובה של מספר שנים ללא ריבית. בשיטה זו הלווה מקבל את ההלוואה מהבנק לפי הסדר שהקבלן השיג עבור רוכשים בפרויקט. שיטה זו הפכה לנפוצה בענף בעקבות תקנות בנק ישראל לצורך השלמת ההון העצמי. היערכות הבנקים לשינויים במשק:
הערה ואזהרה: לכל שיטה מאלו המתוארות כאן יש גם חסרונות. החסרון העקרי בכל השיטות הוא שגם את ההלוואה הנוספת, להשלמת ההון עצמי – צריך להחזיר . ( זה לא באמת הון עצמי ! ) ברוב המקרים ההלוואה הינה לטווח קצר ולכן מגדילה מאד את ההחזר החודשי המצרפי, על המשכנתא בתוספת להלואה להשלמת ההון. להגדלת ההחזר החודשי חסרונות רבים, החל מהקושי וההכבדה על תזרים המזומנים המשפחתי, דרך מגבלות בנק ישראל על יחס ההחזר שעשוי להוביל לאי אישור המשכנתא או במקרים אחרים מייצר אילוצים על התמהיל המביאים בסופו של דבר לעלייה משמעותית של ההחזר החודשי עם השנים ולעלייה קטלנית של עלות ההלוואה הכולל.