ייעוץ משכנתאות ונדלן | 08-678-8816 | 054-5553920

למי יש יותר גדול – השוואה

למי יש יותר גדול: השוואה בין סוגי השקעות

אחת השאלות הנפוצות ביותר בקרב משקיעים ומשקיעות!

איזו השקעה טובה יותר, האם לרכוש נכס יד שניה שעשוי לעבור תהליך של השבחה ולהקפיץ את ערכו, או לרכוש נכס מקבלן במחיר מופחת ולמכור לאחר עליית המחיר הצפויה ?

בואו ננסה להגדיר קצת יותר בפירוט כל אחת מהעסקאות:

רכישה מקבלן:80/20

 

הרעיון המרכזי בעסקה מסוג זה, הוא לרכוש מקבלן דירה “על הנייר”, ולמכור אותה לאחר עליית הערך הצפויה.

רכישה זו רצוי לעשות בשלב הפריסייל, או אפילו לפניו, בשלב שלעיתים מכונהfriends & family , כאשר המחיר עדיין אטרקטיבי, לנצל את אפשרות המימון 80/20 שהקבלנים מאפשרים, כך שנשקיע בטווח הזמן המידי בסך הכל 20% משווי הנכס, להמתין 4-5 שנים, ליהנות מעליית ערך הדירות, ולמכור לקראת מסירת הדירה או אחריה. נכס זה מצד אחד לא מכניס שכ”ד עד מסירתו ומצד שני לא מחייב לקיחת משכנתא להשלמת הרכישה ועמידה בהחזרים חודשיים. משך ההשקעה האפקטיבי הוא כ 4-5 שנים עד מסירת הדירה + 1.5 שנים למיצוי זכויות במס שבח.
בסך הכל משך ההשקעה כ 6-7 שנים.

רכישה ממוכר פרטי (יד2) נכס לפינוי בינוי

הרעיון המרכזי בעסקה מסוג זה, הוא לרכוש נכס יד-2, להחזיק עד אחרי סיום תהליך השבחת הדירה ואז למכור.

נעדיף לרכוש נכס העומד בקריטריונים לתהליך השבחה פינוי בינוי/תמ”א 38, חשוב לרכוש את הנכס בשלב הראשוני כאשר המחיר עדיין שפוי, אך יחד עם זאת בשלב שבו כבר קיימת התארגנות של הדיירים, יש התקשרות עם יזם ונאספות החתימות לקראת מסה קריטית של דיירים. נמתין את משך הזמן הנדרש להוצאת היתר הבניה וביצוע ההשבחה ונמכור בסופו של תהליך, דירה בבניין חדש הכולל מעלית, ממוקמת קומה אחת לפחות גבוהה יותר מהדירה המקורית, שטח הדירה גדול יותר בחדר אחד לפחות (12-20 מ”ר ברוב המקרים) + מרפסת שלא הייתה קיימת  והפנינה שבכתר – חניה. ברכישה מסוג זה נדרש להשלים לא רק הון עצמי, אלא את מלוא המימון, כלומר לקיחת משכנתא בשלב הרכישה, אולם מאחר והדירה קיימת נוכל ליהנות מהכנסה קבועה משכ”ד.

משך ההשקעה האפקטיבי הוא כ 4-5 שנים עד היתר בניה וכשנתיים בנייה.
בסך הכל משך ההשקעה כ 6-7 שנים.

אז איזו השקעה עדיפה? מה הם הקריטריונים המשפיעים ביותר על כל אחת מההשקעות.
כדי לבחון את הכדאיות הכלכלית של העסקאות, יש צורך להבין את העלויות הכרוכות בכל אחת מהן, את ההוצאות השוטפות ואת ההכנסות הצפויות. בנוסף נידרש להעריך את הפרמטרים הכלכליים המשפיעים לאורך השנים.

הנחות היסוד

  1. הון עצמי או יכולת לגייס הון עצמי בהיקף של 500,000 ₪.
  2. משך ההשקעה הממוצע 7 שנים.
  3. רכישת דירה יחידה.
  4. עליית ערך הנדל”ן הממוצעת השנתית 3%.
  5. עליית ערך שכ”ד הממוצעת השנתית 3%.
  6. עליית ערך דירה שעוברת פינוי בינוי או תמ”א ביחס למחיר הנכס המקורי 30%.
  7. מדד תשומות הבניה הממוצע השנתי 4%.
  8. הנחה ממחיר רשמי במסגרת הפריסייל 5%.
  9. עליית ערך נכס שנרכש מקבלן בשנה הראשונה 20%.

רכישת דירה ממוכר פרטי ( יד 2 )

הון עצמי 500,000 ₪.
רכישת דירה במחיר של 2,000,000 ₪.
סך כל העלויות בעסקה  2,100,000 ₪.
——————
משכנתא של 1,462,000 ₪ שהם 75% מהערכת שמאי.
תוספת מימון של 138,000 ₪ בהלוואה אחרת.
שכ”ד צפוי כ 5,000 ₪ – 6,000 ₪ (מתפתח עם הזמן).
החזרים חודשיים של 5,500 ₪. לא כולל תוספת המימון !
מכירת הנכס לאחר 7 שנים.
———————————-
הרווח הצפוי תחת ההנחה שלא התבצעה ההשבחה: כ 16% תשואה שנתית.
הרווח הצפוי תחת ההנחה שכן  התבצעה ההשבחה: כ 31% תשואה שנתית.

 

 

רכישת דירה מקבלן בפריסייל

הון עצמי 500,000 ₪.
רכישת דירה במחיר של 2,375,000 ₪.
475,000 ₪ שהם 20% במעמד החתימה.
1,900,000 ₪ שהם 80% יתרה לתשלום.
420,000 ₪ מדדי תשומות הבניה שמצטברים עם השנים.
2,877,000 ₪, סך כל העלויות בעסקה
——————
משכנתא של 1,777,000 ₪ שהם 75% ממחיר בחוזה.
תוספת מימון של 600,000 ₪ ממקור אחר.
שכ”ד צפוי כ 7,200 ₪. נכון למועד המסירה.
החזרים חודשיים של 7,000 ₪. לא כולל תוספת המימון !
מכירת הנכס לאחר 7 שנים.
———————————-
הרווח הצפוי תחת ההנחה שערך הדירה עולה ב 20% כבר בשנה הראשונה: כ 16% תשואה שנתית.

 

סיכום וניתוח הנתונים

  • גודל ההשקעה / מחיר הנכס:

נראה על פי הנתונים, כי הון עצמי של 500,000 ₪, מאפשר להיכנס להשקעה בהיקפים די דומים.
רכישת דירה בשווי 2,000,000 ₪ מיד-2, או דירה בשווי מעט גבוה יותר ברכישה מקבלן 2,375,000 ₪.

  • טווח ההשקעה / משך הזמן :

רכישת דירה מקבלן ומכירתה לאחר עליית הערך, לכאורה מאפשרת השקעה לטווח זמן קצר יחסית. יחד עם זאת, מכירת הדירה לפני המסירה, בחלק מהמקרים לא אפשרית ובאלו שזה אפשרי, הרוכש צפוי להיתקל בקשיים רבים בתהליך לקיחת המשכנתא הנדרשת. כלומר ברוב המקרים אנחנו נאלץ להחזיק את ההשקעה לפרק זמן של לפחות עד מסירת הדירה והשלמת תהליך הרכישה. אם נוסיף על כך את פרק הזמן הדרוש בכדי למצות את הזכויות במס שבח, סביר להניח נהיה מחויבים להשקעה לטווח של 6-7 שנים.

דווקא בהשקעה בדירה יד שניה, יש גמישות רבה יותר במכירת הדירה. אמנם לא נמצה את הרווחיות הרצויה אם נמכור מוקדם, אבל שום דבר לא מונע מאתנו לבצע זאת.

  • רווחיות העסקה

סוגיה מעניינת מאד, המושפעת ממספר פרמטרים עתידיים שקשה מאד לצפות.
על פי הנחות היסוד שהגדרנו לבחינה הנוכחית, נראה כי בשני המקרים יש רווחיות משמעותית.

הרווח הצפוי מהשקעה בדירת קבלן שנרכשה בשלב הפריסייל, ומכירתה כשנה וחצי אחרי מסירה, צפוי להיות

  • רווח של כ 550,000 ₪ המהווים כ 16% תשואה שנתית על ההון העצמי.

הרווח הצפוי מהשקעה בדירת יד 2 משתנה בין שני מצבים וצפוי להיות:

  • רווח של כ 550,000 ₪ בדומה להשקעה הצפויה מרכישת דירה מקבלן, המהווים כ 16% תשואה שנתית, כאשר בוחנים את המצב הגרוע ביותר, ללא השבחה Worse Case Scenario.
  • לעומת זאת, אם נבחן את המצב האופטימי, בו מתקיים תהליך ההשבחה, הרווח גדל באופן משמעותי וצפוי להיות כ 1,100,000 ₪ המהווים כ 31% תשואה שנתית על ההון העצמי.
  • מדד תשומות הבניה.

הפרמטר שמשפיע באופן הבולט ביותר על הרווחיות בעסקת רכישה מקבלן.
כל עוד המדד היה שפוי ועמד על ממוצע של 1-2%, הרווחיות מעסקאות אלו הייתה גבוהה משמעותית ועמדה על כ 22% תשואה שנתיים על הון העצמי. אולם בשנה האחרונה בה עלה מדד תשומות הבניה למעלה מ5% הפכה השקעה מסוג זה לפחות רווחית.
קשה מאד להעריך מה תהיה עוצמת המדד בשנים הקרובות ולכן קשה להעריך עד כמה השקעה מסוג זה תהיה כדאית.
נכון להיום מדד תשומות הבניה עומד על 5.8%, דבר המקטין את הרווחיות ל 9.5% ברמה השנתית.

  • שימוש מינימלי בהון העצמי:

המסקנה שלי בנושא זה מפתיעה במיוחד, משום שאינטואיטיבית חשבתי כמו כולם, שרכישה מקבלן במודל של 80/20 תצרוך הון עצמי נמוך מאד ומאפשרת בעצם לעשות עסקה בעולם של “הגדולים” בלי שיש לנו את ההון הנדרש. יחד עם זאת, כאשר בוחנים עסקאות אלו לעומק, בחלק גדול מהמקרים, הקבלנים לא מאפשרים העברת הזכויות לפני סיום הבניה ומסירת הדירות לרוכשים, כך שבפועל נדרש מאיתנו לרכוש את הדירה באופן מלא.
אמנם לא באופן מידי, אבל בסופו של דבר נצטרך לרכוש את הדירה. במצב זה, מאחר והחוב שלנו לקבלן גדל משמעותית, אבל מחיר הנכס בחוזה לא השתנה, נוכל לקבל במשכנתא 75% מימון ממחיר הרכישה בלבד. מסיבה זו לא רק שניקח את מלא המשכנתא הנדרשת, אלא ניאלץ להוסיף סכום משמעותי ממקורות אחרים, על מנת להשלים את העסקה.

המלצות

  1. להמשיך להשקיע בכל סוגי ההשקעות.
    כל עוד ממשיכה עליית ערך הנכסים, עליית שכ”ד ומחיר הכסף נשאר נמוך, ההשקעה בנדל”ן תהיה כדאית.
  2. הבחירה בין סוגי ההשקעות:
    • מי שמחפש השקעה סולידית, עם סיכון נמוך ומידת רווחיות סבירה – להשקיע בדירת קבלן.
      במקרה הגרוע ( ירידת ערך הנכסים ) יישאר עם דירה חדשה מקבלן להשכרה.
    • מי שמחפש השקעה בעלת סיכוי לעליית ערך משמעותית, אך כרוכה ברמת אי וודאות גם על קיומו של תהליך ההשבחה וגם על משך הזמן עד למימושו – אני ממליץ על רכישת דירת יד 2 להשבחה. במקרה הגרוע ( ירידת ערך הנכסים ) יישאר עם דירה ישנה בפריים לוקיישן להשכרה.

רוצים לדעת עוד  08-6788816 | 054-5553920

פתרונות 358 : זה לא מזל – זה מדע מדויק!

צרו קשר עם יועצי המשכנתא של פתרונות 358