יפו ג' ויפו ד': האם השינוי של דרום יפו מייצר הזדמנות למשקיעים?
יש שתי דרכים להרוויח מעליית ערך בנדל"ן. הראשונה היא לקנות נכס טוב ולחכות שמחירי השוק יעלו.
השנייה, והמעניינת יותר בעיניי, היא לזהות אזור שעומד להשתנות ולקנות בו לפני שהשינוי הושלם ולפני שהמחירים משקפים אותו במלואו.
כשאני בוחן היום את יפו ג' ויפו ד', זו בדיוק השאלה שמעניינת אותי!
האם אנחנו נמצאים בשלב שבו דרום יפו מתחילה לסגור חלק מהפער בינה לבין האזורים הצפוניים יותר של יפו ודרום תל אביב?
אין כמובן דרך להבטיח שזה יקרה. אבל כאשר בוחנים את מה שמתרחש בשטח, ההתחדשות העירונית, מדיניות העירייה, הרכבת הקלה, כניסת יזמים גדולים, מוסדות החינוך והאקדמיה והקרבה לים, קשה להתעלם מכך שהאזור נמצא בתהליך שינוי משמעותי.
לא רק בניינים חדשים, אלא שכונות שלמות מתוכננות מחדש
אחת הסיבות שאני מסתכל על האזור אחרת היא שההתחדשות אינה אוסף מקרי של פרויקטים פרטיים.
עיריית תל אביב־יפו קידמה מסמך מדיניות להתחדשות שיכוני דרום יפו, המתייחס בין היתר ליפו ג', יפו ד', יפו א', נווה גולן ושיכוני חיסכון.
המטרה רחבה בהרבה מהחלפת בניינים ישנים בחדשים: יצירת מסגרת להתחדשות של המגורים, הרחובות, שטחי הציבור, המסחר, התנועה והקישוריות בין השכונות.
מסמך מדיניות שיכוני דרום יפו – עיריית תל אביב־יפו
מנקודת מבט של משקיע, זה הבדל מהותי.
בניין חדש יכול להשביח נכס. שינוי של שכונה יכול לשנות את סביבת המחירים כולה.
כבר ראינו תהליכים כאלה בדרום תל אביב
קל היום להסתכל על פלורנטין ולשכוח איך חלקים ממנה נתפסו לפני 15 או 20 שנה.
במשך השנים נכנסו לאזור מגורים חדשים, מסחר, מסעדות ובתי קפה, השתפר המרחב הציבורי, הגיעו אוכלוסיות חדשות ונוצר ביקוש למגורים שהיה שונה מאוד מהביקוש ההיסטורי בשכונה.
גם בשפירא ובקריית שלום מתרחשים תהליכי התחדשות, אם כי לכל שכונה אופי, אוכלוסייה וקצב התפתחות משלה.
אני לא חושב שנכון לומר ש**"יפו ג' היא פלורנטין הבאה"**. זו סיסמה שיווקית מדי ואין לנו דרך לדעת שכך יתפתח האזור.
אבל יש דמיון מעניין במנגנון.
שכונה ותיקה, שנמצאת במיקום טוב יחסית אך במשך שנים סבלה ממלאי דיור מיושן ומנגישות פחות טובה, מתחילה לקבל בו־זמנית בנייה חדשה, תשתיות, תחבורה ציבורית טובה יותר והשקעה עירונית.
זה בדיוק סוג השינוי שמשקיע לטווח ארוך צריך לשים לב אליו.
לפעמים תחבורה משנה את המפה יותר מבנייה
אחד השינויים החשובים בדרום יפו כבר אינו תכנית עתידית.
הרכבת הקלה כבר כאן.
הקו האדום פועל מאז אוגוסט 2023 ועובר לאורך שדרות ירושלים. באזור יפו הוא פועל במפלס הרחוב ומחבר את דרום יפו צפונה לכיוון מרכז תל אביב, רמת גן ופתח תקווה, ודרומה לכיוון בת ים.
מרחק גיאוגרפי לא משתנה , אבל מרחק בזמן כן.
כאשר אפשר להגיע בצורה פשוטה וללא רכב מדרום יפו למוקדי תעסוקה, לימודים ובילוי במרכז תל אביב, האזור הופך רלוונטי לקבוצה גדולה יותר של שוכרים ורוכשים.
תחנת מחרוזת, למשל, משרתת את דרום יפו באמצעות הקו האדום ומחברת אותו ישירות לרשת התחבורה המטרופולינית.
הרכבת הקלה היא בעיניי אחד ממנועי השינוי החשובים ביותר של האזור.
הקרבה לים מנצחת
כאשר מסתכלים על בנייני השיכון של יפו ג' וד', קל לפעמים לשכוח את המיקום.
לא מדובר בדירות על קו החוף, כמובן, ולא נכון לתמחר אותן כאילו הן כאלה. אבל המרחק מחופי יפו הוא נתון גיאוגרפי שלא ניתן לשכפל.
כאשר בניינים ישנים מתחדשים, הרחובות משתפרים והנגישות למרכז העיר משתפרת , הקרבה לים מעצימה את היתרונות.
מנקודת מבט ארוכת טווח, אני רואה בזה נכס משמעותי של האזור.
האקדמית תל אביב־יפו היא עוגן נוסף
בתוך המרחב נמצאת גם המכללה האקדמית תל אביב-יפו.
המכללה נמצאת בדרום יפו ומחוברת גם היא כיום לקו האדום, באמצעות תחנת ארליך.
המכללה האקדמית תל אביב־יפו – מיקום ודרכי הגעה
מבחינת שכונת מגורים, מוסד אקדמי משמעותי מייצר פעילות יומיומית, סטודנטים, אנשי סגל ועובדים ובאופן טבעי גם ביקוש לשירותים ולדיור בסביבה.
לכך מצטרפים מוסדות חינוך וציבור קיימים וחדשים, כאשר חלק מתכניות ההתחדשות עצמן מחייבות תוספת של שטחים ומבנים לצורכי ציבור.
ואז מגיעה הבנייה החדשה
כאן בעיניי מתחיל המעבר מ"תכנית" ל"תהליך".
ביפו ג' וד' כבר קיימים ומקודמים מספר פרויקטים גדולים שמשנים את סטנדרט המגורים באזור.
אחד הבולטים הוא אקרו בשדרה לאורך שדרות ירושלים ביפו ד'. ביוני 2026 החל שלב הריסת 96 הדירות הישנות, ובמקומן מתוכננות 388 דירות חדשות בשבעה בניינים, לצד שימושים נוספים ושטחים ציבוריים.
אקרו בשדרה – פרויקט התחדשות עירונית לאורך שדרות ירושלים ביפו ד'. הדמיה: אקרו נדל"ן."
מתחם רובינשטיין–המחרוזת
אושרה תכנית להריסת 272 דירות קיימות ב־15 בניינים והקמת 700 דירות חדשות בשמונה בניינים, לצד שטחים ירוקים ושטחי ציבור.
תכנית רובינשטיין–המחרוזת – עיריית תל אביב־יפו
בצפון יפו ד' מקודמת תכנית נוספת שבה מספר הדירות במתחם צפוי לגדול מ־334 ל־668 יחידות דיור, בשילוב חיזוק מבנים והריסה ובנייה מחדש.
ובסביבת האקדמית נמצא גם פרויקט נחלים יפו של צ.פ, הכולל שישה בנייני מגורים וממחיש את סוג המוצר החדש שנכנס לאזור.
למה כניסה של פרויקטים כאלה מעניינת אותי כמשקיע?
לא משום ששם של יזם גדול מבטיח עליית מחיר. הוא לא.
הסיבה אחרת.
כאשר מאות דירות חדשות מגיעות לאזור שהיה מורכב במשך שנים בעיקר משיכונים ותיקים, הן מתחילות ליצור שוק חדש בתוך השכונה.
פתאום יש דירות חדשות עם ממ"ד, מעלית ומרפסת. מגיעים רוכשים חדשים. משתנה המוצר שמוצע למכירה. מסחר ושירותים מקבלים קהל חדש.
וכאשר התהליך מתרחש במספר מתחמים במקביל, הוא עשוי בהדרגה לשנות גם את האופן שבו השוק מתמחר את האזור כולו.
ומה קורה ביפו ג'?
כאן הדברים נעשים מעניינים במיוחד.
עיריית תל אביב־יפו עצמה פרסמה עדכון תחת הכותרת "שכונות יפו ג' ונווה גולן מתחדשות", ובו היא מפרטת שורה של מהלכי התחדשות באזור.
יפו ג' ונווה גולן מתחדשות – עיריית תל אביב־יפו
לאורך רחוב הפיקוס לבדו אפשר לראות כמה שכבות של התחדשות.
יש בניינים שעוברים חיזוק ותוספת במסגרת תמ"א 38, יש מתחמים של הריסה ובנייה מחדש, ובאזור פיקוס–סהרון מקודמת גם התחדשות מתחמית רחבה יותר.
וזה בעיניי חשוב יותר מכל פרויקט בודד.
כי אם רק בניין אחד מתחדש, קיבלנו בניין טוב יותר. אם הרחוב כולו משתנה>> קיבלנו סביבת מגורים אחרת.
פיקוס 17
פיקוס 17 של צ.פ, אחד מפרויקטי ההתחדשות שכבר משנים את רחוב הפיקוס ואת סביבת יפו ג'. הדמיה: צ.פ.
פיקוס 21–31
אחד הפרויקטים בתוך התהליך הזה הוא פיקוס 21–31.
זהו פרויקט חיזוק ותוספת מכוח תמ"א 38. לפי נתוני העירייה, במתחם קיימות 48 דירות, ולאחר ההתחדשות מתוכננות 88 יחידות דיור בסך הכול, כלומר 40 דירות חדשות נוספות.
אבל מבחינתי, הדבר המעניין בפיקוס 21–31 הוא המקום שבו הוא נמצא.
בסביבתו מקודמים פרויקטים נוספים; שיכונים ותיקים צפויים להתחדש; שדרות ירושלים והרכבת הקלה נמצאות בקרבת מקום; האקדמית נמצאת במרחב; והים אינו רחוק.
לכן מי שבוחן רכישה בפרויקט כזה צריך לשאול שתי שאלות שונות:
מה אני מקבל בדירה שאני קונה היום?
אבל גם:
איזו שכונה תהיה סביב הדירה הזאת בעוד חמש או עשר שנים?
ושם בעיניי נמצאת ההזדמנות האמיתית
משקיע שמחפש עליית ערך אינו צריך להסתפק בכך שהדירה שלו תהיה חדשה יותר בעוד שלוש שנים.
זה נחמד, אבל זו לא בהכרח השבחה יוצאת דופן.
התרחיש המעניין יותר הוא לקנות נכס כאשר גם הנכס משתפר וגם הסביבה שלו משתפרת במקביל.
אם בשנים הקרובות חלק משמעותי מהתוכניות המקודמות בדרום יפו אכן ימומש, אנחנו עשויים לראות באזור הרבה יותר בנייה חדשה, אוכלוסייה חדשה, מסחר ושירותים חדשים ומרחב ציבורי איכותי יותר, כאשר כל אלה יושבים על תשתית תחבורה שכבר היום מחברת את האזור למרכז תל אביב.
במילים אחרות:
אני לא מחפש רק דירה שתעלה בערכה. אני מחפש אזור שיש לו סיבות אמיתיות להשתנות.
יפו ג' ויפו ד' עדיין אינן שכונות חדשות ומלוטשות. חלק מהמרחב עדיין מיושן, תהליכי התחדשות לוקחים זמן, בנייה ממושכת מייצרת גם מטרדים, ולא כל תכנית שמקודמת היום תבוצע בדיוק בצורה או בקצב שבהם היא מוצגת.
אבל דווקא הפער הזה הוא מה שהופך את האזור למעניין לבחינה. כאשר הכול כבר חדש, נגיש ומבוקש, בדרך כלל גם המחיר יודע את זה.
ההזדמנות, אם קיימת, נמצאת בשלב שבו השינוי כבר מספיק ממשי כדי לראות אותו, אבל עדיין לא הושלם.
וזו הסיבה שאני ממשיך לעקוב מקרוב אחרי יפו ג', יפו ד' ובפרט אחרי המרחב שסביב רחוב הפיקוס.
פתרונות 358: זה לא מזל – זה מדע מדויק !
צרו קשר עם הצוות של פתרונות 358
מקורות ומידע נוסף
המאמר מבוסס על מסמכי תכנון ופרסומים של עיריית תל אביב־יפו, נת"ע ומקורות הפרויקטים.
תכניות התחדשות ולוחות זמנים עשויים להשתנות, ולכן לפני רכישת נכס יש לבצע בדיקה פרטנית ועדכנית.
עיריית תל אביב־יפו – מדיניות התחדשות שיכוני דרום יפו
עיריית תל אביב־יפו – יפו ג' ונווה גולן מתחדשות
עיריית תל אביב־יפו – רובינשטיין–המחרוזת
נת"ע – הקו האדום ותחנת מחרוזת
המכללה האקדמית תל אביב־יפו – מיקום ותחבורה
פרויקט נחלים יפו – צ.פ
פרויקט אקרו בשדרה