מסלולי משכנתא
משכנתא בריבית קבועה צמודת מדד
במסלול זה סכום המשכנתא שלקחתם צמוד למדד המחירים לצרכן בתוספת ריבית קבועה לאורך כל התקופה. זהו המסלול הנפוץ ביותר כיוון שהוא נותן תחושה של יציבות. הלווה יודע בדיוק איזו ריבית הוא ישלם לאורך כל תקופת ההחזר. היתרונות במסלול זה הם היציבות לכאורה של התשלומים, הגנה מעליות ריבית. ההחזרים הנמוכים יחסית מתאימים לזוגות צעירים המסתמכים על עלייה בהכנסתם, במקביל לעלייה בתשלומים.
החסרונות במסלול זה הם הצמדת הקרן למדד המחירים לצרכן, תפיחת הקרן ועלית ההחזר החודשי.
בתקופות של ירידת ריבית (מאחר והריבית היא קבועה לכל תקופת המשכנתא) לא תיהנו מירידת הריבית.
חסרון נוסף במסלול זה נעוץ בעמלת הפירעון המוקדם, אותה תידרשו לשלם במקרה שתרצו לסלק את המשכנתא לפני המועד המקורי. עמלת פירעון מוקדם תגדל ככל שהריבית בזמן הפירעון תהיה נמוכה מהריבית בזמן לקיחת המשכנתא.
פתרונות 358 : בניית תמהיל משכנתא חסכוני המותאם אישית לצרכיך
משכנתא בריבית משתנה צמודת מדד
הקרן צמודה למדד והריבית משתנה בפרקי זמן שנקבעו מראש במועד נטילת המשכנתא.
הלוואה זו נמצאת בסיכון כפול: עם עליית המדד, עולה אתו גודל החוב וכמובן גם ההחזר החודשי. שינוי הריבית מבוצע בתום פרק הזמן המוגדר באמצעות שינוי ה"עוגן" שאינו תלוי בבנק. אם העוגן עלה, הריבית עולה ויחד אתה עולה ההחזר החודשי ולהפך.
עמלת פירעון מוקדםבמידה ותרצו לפרוע את המסלול תחושב רק עד תחנת שינוי העוגן הקרובה.
משכנתא בריבית קבועה לא צמודה
הקרן לא צמודה למדד והריבית קבועה לאורך כל חיי ההלוואה. בהלוואה זו ההחזר החודשי לא ישתנה כל עוד ההלוואה קיימת. יש וודאות ויציבות לאורך השנים. החסרון הוא שהריבית תהיה גבוהה יותר מאשר במסלול הקבועה צמודה וההחזר החודשי גבוה יותר אף הוא. במידה ותרצו לפרוע את המסלול לפני סיום התקופה תהיו חשופים לעמלת פירעון מוקדם
משכנתא בריבית משתנה לא צמודה
הקרן לא צמודה למדד, והריבית משתנה בפרקי זמן שנקבעו מראש במועד נטילת המשכנתא. שינוי הריבית מבוצע בתום פרק הזמן המוגדר באמצעות שינוי ה"עוגן" שאינו תלוי בבנק.
אם העוגן עלה, הריבית עולה ויחד אתה עולה ההחזר החודשי ולהפך. עמלת פירעון מוקדםבמידה ותרצו לפרוע את המסלול תחושב רק עד תחנת שינוי העוגן הקרובה.
משכנתא בריבית משתנה – מבוססת פריים
הקרן לא צמודה למדד, והריבית משתנה בתדירות גבוהה. הריבית נקבעת ביחס לריבית הפריים והיא ריבית בנק ישראל + 1.5% בניכוי או תוספת של מרווח קבוע. הריבית מתעדכנת אחת לחודש, ביום שני האחרון של כל חודש. מסלול זה איננו צמוד למדד המחירים לצרכן ולא נגבית בו עמלת פירעון מוקדם.
לוחות סילוקין
לוח סילוקין קרן שווה
לוח סילוקים קרן שווה: 
החזר לפי קרן שווה- התשלום החודשי מורכב מסיכום שני חלקים: תשלום קבוע על חשבון קרן ההלוואה (הקרן מחולקת במספר חודשי ההלוואה) בתוספת תשלום הריבית על יתרת הקרן (החלק אותו עוד לא החזרתם). מכיוון שמדי חודש יתרת קרן ההלוואה הולכת וקטנה, כך גם התשלום בגין הריבית ילך ויקטן עם הזמן. יתרונות : זולה יחסית ללוח שפיצר בסך ההחזרים המצטברים וכמובן ההחזר חודשי יורד, בשונה מכללוח סילוקין אחר.
חסרונות : ההחזר חודשי גבוה משמעותית מזה המתקבל בלוח שפיצר לאותה התקופה.
לוח סילוקים מסוג שפיצר
לוח סילוקין "שפיצר"
: שיטת שפיצר היא הפופולארית ביותר בישראל. רוב המשכנתאות הניתנות בישראל מבוססות לוח סילוקין זה. החזר לפי שפיצר – מאפשר החזרים ראשוניים נמוכים יחסית להחזרים בשיטת קרן שווה. בשיטה זו ההחזר החודשי קבוע אך רכיב הקרן בהחזרים הראשוניים נמוך, יחסית, והוא הולך ועולה ככל שההלוואה מתקדמת.
יתרונות : החזר נמוך בהשוואה לקרןן שווה, קבוע לפחות במסלולים שאינם צמודי מדד. חסרונות : קרן יורדת לאט והעלות הכוללת של ההלוואה גבוהה יותר.
דחיית תשלומים : גרייס
מרכיבי דחיית תשלום – גרייס: הלוואת "גרייס" = דחיית תשלומים. גרייס (באנגלית: "חסד"), היא תקופה בה תשלומי המשכנתא, במלואם או בחלקם, נדחים למועד מאוחר יותר, כפי שנקבע מראש. בסיום תקופת ה"גרייס" מתחילים לשלם החזרים חודשיים, בהתאם למסלול ההלוואה שנלקח. גרייס חלקי : החזר חודשי של ריבית בלבד. גרייס מלא : ללא החזר חודשי.
הערות:
- נדרש אישור הבנק – הבנק יעדיף גרייס חלקי
- צריך סיבה טובה (שכירות +משכנתא)
- לוח סילוקין שפיצר
- קרן ההלוואה הולכת וגדלה, בגרייס מלא, או בחלקי אם מוצמד.
- החזר חודשי גדל ביתרת השנים.
דחיית תשלומים : גישור / בולט / בלון
הלוואת "גישור" / "בלון" / "בולט" : מימון לטווח קצר, מהיום לעוד 0-5 שנים. בסיום תקופת ההלוואה יש לשלם את הסכום המקורי של הקרן בתשלום אחד, כולל הצמדה בהתאם למסלול ההלוואה שנלקח. גישור חלקי : החזר חודשי של ריבית בלבד על מלא סכום ההלוואה. בסיום תקופת ההלוואה יש לשלם את הקרן, כולל הצמדה. גישור מלא : ללא החזר חודשי. בסיום תקופת ההלוואה יש לשלם את הקרן כולל הצמדה וריבית. הערות: דרוש אישור הבנק עם הצדקה לדחיית התשלומים, לוח סילוקין יומי – הוגן/
מסמכים נדרשים בתהליך
מסמכים נדרשים להגשת תיק למשכנתא חדשה:
-
כללי:
- ת.ז של בני הזוג + ספח פתוח.
- אם התעודה חדשה ( ביומטרית ), יש לצרף גם צילום הצד האחורי של התעודה.
לכל חשבון עו"ש
- תדפיסי עו"ש 3 חודשים אחרונים.
- דו"ח ריכוז הלוואות.
- דף פירוט של כל הלוואה.
הכנסות, הוצאות ונכסים:
שכירים:
- תלושי שכר 3 חודשים אחרונים
אישור על אופן כניסת משכורת לחשבון, במקרה של אי התאמה בין תלוש לעו"ש. - טופס 106 שנה חולפת.
עצמאיים
- שומת מס אחרונה.
- הצהרת הכנסות, מרואה החשבון לשנה הנוכחית.
- חשבון עו"ש עסקי
- תדפיסי עו"ש 3 חודשים אחרונים.
- דו"ח ריכוז הלוואות.
- דף פירוט של כל הלוואה.
בעל חברה
- דוחות מבוקרים של שנת המס הקודמת
- דוחות לא מבוקרים של שנת המס הנוכחית
אם ברשותכם נכס מגורים
- נסח טאבו / אישור זכויות של הנכס
- אם יש משכנתא על הנכס
- דו"ח יתרה לסילוק.
- דוח התנהלות משכנתא בשנתיים האחרונות
אם ברשותכם נכס נוסף ( גם אם רשום רק על אחד מבני הזוג )
- נסח טאבו / אישור זכויות של הנכס
- אם יש משכנתא על הנכס
- דו"ח יתרה לסילוק.
- דוח התנהלות משכנתא בשנתיים האחרונות
אם מושכר
- חוזה שכירות בתוקף.
- צילום צ'קים או אסמכתא על כניסת שכר הדירה לחשבון.
אם מתגוררים בשכירות
- חוזה שכירות בתוקף.
אסמכתאות להכנסות נוספות:
- אישור על מלגה, מזונות, פנסיה, תשלומים מביטוח לאומי, קצבאות וכ"ו
פרטי העסקה המבוצעת:
מסמכים אלו אינם נדרשים בשלב אישור עקרוני, אך הינם תנאי לאישור סופי של ההלוואה.
רכישה מקבלן/יזם:
- חוזה הרכישה.
- כל הנספחים בחוזה ( עפ"י הפירוט בפתיח החוזה ).
- מפרט טכני – כל העמודים במפרט.
- נסח טאבו/אישור זכויות של היזם על הנכס.
- היתר בניה בתוקף.
- טופס 50.
- טופס מש"ח ( דיווח לרשויות המס ).
רכישה יד שנייה:
- חוזה הרכישה.
- כל הנספחים בחוזה ( עפ"י הפירוט בפתיח החוזה ).
- נסח טאבו/אישור זכויות של המוכר על הנכס.
- טופס מש"ח ( דיווח לרשויות המס ).
מסמכים נדרשים להגשת תיק מחזור למשכנתא
-
כללי:
- ת.ז של בני הזוג + ספח פתוח.
- אם התעודה חדשה ( ביומטרית ), יש לצרף גם צילום הצד האחורי של התעודה.
לכל חשבון עו"ש
- תדפיסי עו"ש 3 חודשים אחרונים.
- דו"ח ריכוז הלוואות.
- דף פירוט של כל הלוואה.
הכנסות, הוצאות ונכסים:
שכירים:
- תלושי שכר 3 חודשים אחרונים
אישור על אופן כניסת משכורת לחשבון, במקרה של אי התאמה בין תלוש לעו"ש. - טופס 106 שנה חולפת.
עצמאיים
- שומת מס אחרונה.
- הצהרת הכנסות, מרואה החשבון לשנה הנוכחית.
- חשבון עו"ש עסקי
- תדפיסי עו"ש 3 חודשים אחרונים.
- דו"ח ריכוז הלוואות.
- דף פירוט של כל הלוואה.
בעל חברה
- דוחות מבוקרים של שנת המס הקודמת
- דוחות לא מבוקרים של שנת המס הנוכחית
אם ברשותכם נכס מגורים
- נסח טאבו / אישור זכויות של הנכס
- אם יש משכנתא על הנכס
- דו"ח יתרה לסילוק.
- דוח התנהלות משכנתא בשנתיים האחרונות
אם ברשותכם נכס נוסף ( גם אם רשום רק על אחד מבני הזוג )
- נסח טאבו / אישור זכויות של הנכס
- אם יש משכנתא על הנכס
- דו"ח יתרה לסילוק.
- דוח התנהלות משכנתא בשנתיים האחרונות
אם מושכר
- חוזה שכירות בתוקף.
- צילום צ'קים או אסמכתא על כניסת שכר הדירה לחשבון.
אם מתגוררים בשכירות
- חוזה שכירות בתוקף.
אסמכתאות להכנסות נוספות:
- אישור על מלגה, מזונות, פנסיה, תשלומים מביטוח לאומי, קצבאות וכ"ו
מסמכים נדרשים להגשת תיק לאישור משכנתא – מכרז של המנהל
-
כללי:
- ת.ז של בני הזוג + ספח פתוח.
- אם התעודה חדשה ( ביומטרית ), יש לצרף גם צילום הצד האחורי של התעודה.
לכל חשבון עו"ש
- תדפיסי עו"ש 3 חודשים אחרונים.
- דו"ח ריכוז הלוואות.
- דף פירוט של כל הלוואה.
הכנסות, הוצאות ונכסים:
שכירים:
- תלושי שכר 3 חודשים אחרונים
אישור על אופן כניסת משכורת לחשבון, במקרה של אי התאמה בין תלוש לעו"ש. - טופס 106 שנה חולפת.
עצמאיים
- שומת מס אחרונה.
- הצהרת הכנסות, מרואה החשבון לשנה הנוכחית.
- חשבון עו"ש עסקי
- תדפיסי עו"ש 3 חודשים אחרונים.
- דו"ח ריכוז הלוואות.
- דף פירוט של כל הלוואה.
בעל חברה
- דוחות מבוקרים של שנת המס הקודמת
- דוחות לא מבוקרים של שנת המס הנוכחית
אם ברשותכם נכס מגורים
- נסח טאבו / אישור זכויות של הנכס
- אם יש משכנתא על הנכס
- דו"ח יתרה לסילוק.
- דוח התנהלות משכנתא בשנתיים האחרונות
אם ברשותכם נכס נוסף ( גם אם רשום רק על אחד מבני הזוג )
- נסח טאבו / אישור זכויות של הנכס
- אם יש משכנתא על הנכס
- דו"ח יתרה לסילוק.
- דוח התנהלות משכנתא בשנתיים האחרונות
אם מושכר
- חוזה שכירות בתוקף.
- צילום צ'קים או אסמכתא על כניסת שכר הדירה לחשבון.
אם מתגוררים בשכירות
- חוזה שכירות בתוקף.
אסמכתאות להכנסות נוספות:
- אישור על מלגה, מזונות, פנסיה, תשלומים מביטוח לאומי, קצבאות וכ"ו
פרטי המכרז
- חוזה המכרז.
- בדיקת הזכויות המוצעות על הקרקע.
לאחר הזכיה :
- חוזה הרכישה מהמנהל
- כל הנספחים בחוזה ( עפ"י הפירוט בפתיח החוזה ).
- טופס מש"ח ( דיווח לרשויות המס ).
מסמכים נדרשים להגשת תיק משכנתא לבניה עצמית
-
כללי:
- ת.ז של בני הזוג + ספח פתוח.
- אם התעודה חדשה ( ביומטרית ), יש לצרף גם צילום הצד האחורי של התעודה.
לכל חשבון עו"ש
- תדפיסי עו"ש 3 חודשים אחרונים.
- דו"ח ריכוז הלוואות.
- דף פירוט של כל הלוואה.
הכנסות, הוצאות ונכסים:
שכירים:
- תלושי שכר 3 חודשים אחרונים
אישור על אופן כניסת משכורת לחשבון, במקרה של אי התאמה בין תלוש לעו"ש. - טופס 106 שנה חולפת.
עצמאיים
- שומת מס אחרונה.
- הצהרת הכנסות, מרואה החשבון לשנה הנוכחית.
- חשבון עו"ש עסקי
- תדפיסי עו"ש 3 חודשים אחרונים.
- דו"ח ריכוז הלוואות.
- דף פירוט של כל הלוואה.
בעל חברה
- דוחות מבוקרים של שנת המס הקודמת
- דוחות לא מבוקרים של שנת המס הנוכחית
אם ברשותכם נכס מגורים
- נסח טאבו / אישור זכויות של הנכס
- אם יש משכנתא על הנכס
- דו"ח יתרה לסילוק.
- דוח התנהלות משכנתא בשנתיים האחרונות
אם ברשותכם נכס נוסף ( גם אם רשום רק על אחד מבני הזוג )
- נסח טאבו / אישור זכויות של הנכס
- אם יש משכנתא על הנכס
- דו"ח יתרה לסילוק.
- דוח התנהלות משכנתא בשנתיים האחרונות
אם מושכר
- חוזה שכירות בתוקף.
- צילום צ'קים או אסמכתא על כניסת שכר הדירה לחשבון.
אם מתגוררים בשכירות
- חוזה שכירות בתוקף.
אסמכתאות להכנסות נוספות:
- אישור על מלגה, מזונות, פנסיה, תשלומים מביטוח לאומי, קצבאות וכ"ו
פרטי העסקה המבוצעת:
מסמכים אלו אינם נדרשים בשלב אישור עקרוני, אך הינם תנאי לאישור סופי של ההלוואה.
בניה עצמית – הקרקע בבעלותך
- נסח טאבו / אישור זכויות על הקרקע.
- תכנית אדריכלית חתומה.
- היתר בניה בתוקף.
- תכנית פיננסית – עלויות הבניה ( מהקבלן )
- שמאות.
לבניה עצמית הכוללת רכישת הקרקע :
שלב ראשון – רכישת הקרקע
-
- חוזה הרכישה.
- כל הנספחים בחוזה ( עפ"י הפירוט בפתיח החוזה ).
- נסח טאבו / אישור זכויות המוכר על הנכס.
- טופס מש"ח ( דיווח לרשויות המס ).
שלב שני : בניה עצמית
-
- נסח טאבו / אישור זכויות עצמי על הקרקע.
- תכנית אדריכלית חתומה. ( גרמושקא )
- היתר בניה בתוקף.
- תכנית פיננסית – עלויות הבניה ( מהקבלן )
- שמאות.
