ייעוץ משכנתאות ונדלן | 08-678-8816 | 054-5553920

העברה ללא תמורה – כלי לתכנון מס ?

אדם הרוכש “דירה נוספת” לדירה שבבעלותו, מחויב בגין הרכישה במס רכישה גבוה המתחיל משיעור של 8%.

על אף האמור לעיל, רשות המיסים מתירה לאדם לרכוש כאמור “דירה נוספת” אשר תהווה “דירה חלופית” לדירתו היחידה של אדם ובאם בתוך תקופה של 18 חודשים (בעבר היה 24 חודשים) ימכור האדם את דירתו היחידה, יהיה הוא זכאי לשלם על “הדירה הנוספת” שרכש מס רכישה נמוכים על פי זכאות של אדם אשר בבעלותו “דירה יחידה”.

השאלה היא מה דינו של אדם אשר רכש כאמור “דירה נוספת” אשר אמורה לשמש “כדירה חלופית” ל”דירתו היחידה” אשר בבעלותו אולם, במקום למכור את דירתו היחידה כאמור בתמורה מלאה, מעביר הוא את “דירתו היחידה” בהעברה ללא תמורה לקרוב ע”פ סעיף 62 לחוק מיסוי המקרקעין ובכך מבקש הוא כי “הדירה הנוספת” שרכש כדירה חלופית תיוותר דירתו היחידה והוא יזכה בהטבה של תשלום מס רכישה בשיעור נמוך כבעלים של “דירה יחידה”.

עד היום אכן בוצעו תכנוני מס כאמור. רוכשי “דירות חלופיות” ביצעו כאמור תכנון מס ובמקום למכור את דירתם היחידה, היו מעבירים את הדירה “ללא תמורה לקרוב”.רשות המיסים קיבלה תכנון זה כתכנון מס לגיטימי ואפשרה במקרים אלו תשלומי מס רכישה בגין הדירה החלופית בשיעורים של דירה ראשונה שמשמעותם, מס רכישה נמוך. (מדרגות מס הרכישה מתחילות מ – 0% ולא מ 8%).

לאחרונה, ביום 6/2/2020 נדונה סוגיה זו במסגרת שמרת ואח’ נ’ מסמ”ק טבריה (ו”ע 24989-09-18) במקרה בו בני זוג רכשו “דירה נוספת” אשר אמורה הייתה לשמש “כדירה חלופית” “לדירתם היחידה”, אולם במקום למכור את הדירה, העבירו הם את “דירתם היחידה” ביום האחרון טרם חלפו 24 חודשים לאמה של בת הזוג. באותו היום בה הועברה הדירה כאמור ללא תמורה לאם, נחתמה צוואת האם ועל פי צוואת האם ירשו בני הזוג את הדירה בחזרה. זמן קצר לאחר חתימת הצוואה נפטרה האם.

בני הזוג טענו וביקשו לשלם כאמור על “הדירה הנוספת” שרכשו כדירה חלופית מס רכישה בשיעורים הנמוכים של דירה יחידה שכן הדירה הראשונה הועברה לאם ללא תמורה בטווח המועדים על פי חוק. לטענת בני הזוג, רק לאחר מכן הם קיבלו את הדירה בירושה מהאם, דבר שלא אמור לפגוע בזכאותם לשיעורי מס רכישה המוכים כדירה יחידה. רשות המיסים לא קיבלו טענתם וביקשה למסות את “הדירה הנוספת” בשיעור מס רכישה גבוה החל מ 8% ולגבי הדירה שהועברה ללא תמורה לאם –רשות המסים ביטלה העברה זו. ו”ע קיבלה את עמדת רשות המסים ונימקה את החלטתה באוסף נסיבות אשר העיד כי במקרה דנן “תכנון המס” והשתלשלות הדברים אינם לגיטימיים. נזכיר הנסיבות בקצרה:

  1. בני הזוג ניסו כל התקופה למכור את “הדירה היחידה”, רק לאחר שלא צלחה בידם המכירה, חתמו הם ביום האחרון של תקופת ההקפאה על מסמכי העברה ללא תמורה לאם.
  2. במקביל להעברה ללא תמורה לאם, חתמה האם על צוואה בו היא קבעה שהיא מורישה את “הדירה היחידה” לבני הזוג בלבד ולא לכל יורשיה, דבר המחזק את העובדה שמדובר בעסקה שאינה אמתית.
  3. בני הזוג הם שקיבלו את דמי השכירות שהתקבלו מהשכרת “הדירה היחידה” ולא האם. כמו כן מעולם לא היתה כוונה כי האם תעבור לגור באותה הדירה שהועברה אליה כאמור ללא תמורה.
  4. בנוסף, ניתחה הוועדה וקבעה בפסיקתה:”במקרה בו “תכנון המס” הוא המטרה היחידה העומדת בבסיס העסקה או לפחות המטרה המהותית היחידה הרי שמדובר בעסקה מלאכותית אשר נועדה לשם התחמקות לא לגיטימית מתשלום המס.

כדי שעסקה לא תיחשב כעסקה מלאכותית, נדרש כי בנוסף לטעם הפיסקאלי יהיה טעם מסחרי יסודי בגינו נכרתה העסקה וכי אלמלא הטעם המסחרי האמור העסקה לא היתה נכרתת….