לא רק הריבית חשובה !
פתרונות 358 – לא רק הריבית חשובה
רבים אינם מעורים בתהליך הסבוך של לקיחת המשכנתא ובהוצאות הנלוות אליו וכתוצאה מכך לא שואלים את השאלות הנכונות בתהליך.
סוף סוף הגיע תורכם להגשים את חלום הדירה – הצלחתם לגייס הון עצמי, מצאתם את בית חלומותיכם ואתם מוכנים לגשת לבנק ולקחת משכנתא. מזל טוב, אתם על המסלול הנכון לעשות המון טעויות שעלולות לעלות לכם הרבה מאוד כסף. רכישת דירה כרוכה בהרבה מושגים ומונחים שרוב הציבור הישראלי פשוט לא מבין עד הסוף. קניית בית היא לא רק העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר בחייו של אדם, היא גם דורשת ידע עצום במגוון תחומים, ניסיון ויכולת מיקוח.
ריבית משתנה, ריבית קבועה, ריבית פריים, ריבית מט"ח; נסח טאבו, החזר חודשי, ריבית עוגן, עלויות ביטוח, שינויים במדד; מסלולי פירעון, פירעון מוקדם, מיחזור משכנתא. כאב ראש. מי שרוכש דירה בפעם הראשונה בחייו לרוב לא מכיר את התהליך הסבוך שאליו הוא נכנס. בנוסף לא מודע לכל ההוצאות הנלוות לרכישת דירה ולקיחת משכנתא. רוב רוכשי הדירות מתייעצים עם הוריהם ועם חברים קרובים, וגם משוטטים קצת באינטרנט בפורומים השונים. עם המידע הזה – שאינו מסתמך על גורמים מקצועיים או מביני דבר – הולכים להיפגש עם יועץ המשכנתאות בבנק.
במהלך פגישה סטנדרטית בבנק, היועץ ישאל שאלות על העסקה על מנת להבין על מה מדובר, ימסור את המידע על התהליך ויסביר על מסלולי משכנתא שמציע הבנק. ברוב המקרים הוא ימליץ על פיצול המשכנתא לתמהיל המשלב שליש בריבית הפריים, שליש בריבית משתנה ושליש בריבית קבועה וימליץ אף על הורדת ההחזר החודשי על ידי פריסה ארוכה יותר של המשכנתא. הלקוח מרוצה במההקלה על התזרים החודשי, משוכנע שמצא דרך לפזר סיכונים ןימקד את כל תשומת הלב להורדת הריבית. "הבעיה הבסיסית בתרחיש הזה הוא ש"לקוחות מגיעים לעסקה החשובה של חייהם ללא ידע מספק, ללא ליווי מקצועי, ונאלצים להסתפק רק במה שהבנק מציע להם.
מלכודת הריבית
הריבית היא בדיוק המקום שבו הישראלים מרגישים שהם לא יכולים לצאת פראיירים, ומקדישים זמן ומאמץ רב למשא ומתן עליה, אבל בדרך מתעלמים מנושאים מהותיים, שישפיעו לא פחות על ההחזר החודשי ועל חייהם בעשרות השנים הבאות. "רוב נוטלי המשכנתאות סבורים, בטעות, שהריבית היא הדבר החשוב ביותר במשכנתא", "לא פעם השאלה הראשונה שלקוחות שואלים אותי היא: 'מה הריבית?'. כך, למעשה, אני יודע שלאדם שמולי אין באמת מושג על משכנתא. אין ספק שלריבית יש מרכיב חשוב מאוד בהחזר החודשי, אך קיימים פרמטרים חשובים לא פחות, למשל שיטת ההחזר החודשי, הגנה בפני הגדלת ההחזרים החודשיים בעקבות שינויים במשק, גמישות לפירעון ועוד".
ההחזר החודשי עשוי להיות מושפע באופן דרסטי משינויים בשוק. למשל, כיום ריבית הפריים נמוכה מאוד, אך היא יכולה לעלות בעוד כמה שנים ולהקפיץ מיידית את ההחזר החודשי; במסלול של ריבית משתנה, אחרי חמש שנים אדם יכול לגלות שתנאי השוק השתנו לרעתו וההחזר החודשי שלו יתפח. "כשאני בונה ללקוח תמהיל המשלב את מסלול הפריים, אני מקפיד לשקף לו מה יהיה השינוי בהחזר החודשי אם ריבית הפריים תעלה ב- 1% וגם ב-3%, כדי להמחיש את האפשרות של התרחיש הזה, וגם כדי לבחון את המסוגלות לעמוד בכך". משכנתא היא מרוץ לטווח ארוך ותנאי השוק ישתנו במהלך השנים. לכן צריך כבר בתכנון המשכנתא להתאים את תמהיל ההחזר החודשי, כך שהרוכש יוכל להתמודד גם עם השינויים שיחולו.
חינוך פיננסי
הסיכונים הנפוצים בנטילת משכנתא היו אולי נעלמים מחיינו לו רק היה בישראל חינוך פיננסי. מרבית הטעויות נובעות משילוב של חוסר ידע ועסקה סבוכה שמעורבים בה גורמים רבים. כך, למשל, רוב נוטלי המשכנתאות בוחנים את מצבם הנוכחי, ולא מסתכלים קדימה אל הוצאות הקשורות בגידול ילדים והרחבת המשפחה, שינויים במקום העבודה או יציאה ללימודים. שינויים עתידיים כאלה יכולים להקשות מאוד על משפחה, ועל כן החשיבות הגדולה שבבניית תמהיל נכון, שיתחשב בשינויים אישיים ופיננסיים, ויאפשר גמישות.
עוד טעות שנובעת מחוסר ידע פיננסי היא היכולת לשאול את השאלה הנכונה. ברוב המוחלט של המקרים אנשים שואלים את עצמם מה גובה המשכנתא שהם יכולים לקבל מהבנק, אבל השאלה שהם צריכים לשאול היא מה גובה ההחזר החודשי שאליו הם מסוגלים להתחייב לטובת המשכנתא בכל חודש. סכום המשכנתא צריך תמיד להיות נגזרת של יכולת ההחזר החודשי, אחרת נמצא עצמנו לוקחים התחייבויות שלעיתים הם מעבר ליכולת הכלכלית.
חיסכון כספי גדול
יש עוד מגוון טעויות שאנשים עושים בנטילת משכנתא, ומשלמים עליהן אפילו עשרות אלפי שקלים.
"רוכשי דירות לעיתים מעדיפים לפרוש את המשכנתא על פני מספר רב של שנים. הם לא יודעים ובבנק גם לא יעזרו להם להבין, שהסכום הכולל אותו הם יחזירו לבנק עולה משמעותית. כאשר קונים טלפון סלולרי בתשלומים תמיד בוחנים מהו סכום העסקה הכולל, אבל משום מה בקניית בית לא נותנים לזה משקל רב, ופה מדובר בכסף גדול.
"אף אחד לא קונה דירה בלי עורך דין, ואף אחד גם לא צריך לקחת משכנתא בלי ייעוץ מגורם מומחה".
יועץ משכנתאות עולה כמה אלפי שקלים, אבל הרוכש מקבל ליווי והדרכה לאורך כל התהליך, תכנון פיננסי מדויק, מיקוד בצרכים וביכולות של המשפחה. היועץ מתכנן תמהיל החזר חודשי שמתאים ללקוח אישית ומוודא שיוכל לעמוד בו לאורך שנים, מנהל את המשא ומתן מול הבנקים וסוגר עבור הלקוח את העסקה הטובה ביותר.
בשורה התחתונה מביא היועץ לחיסכון של מאות אלפי שקלים בתכנון משכנתא ממוצעת.